Rynek kredytów hipotecznych w 2025 r.: rekord wartości, wysoka liczba umów i stabilne tempo zmian
Według autorów najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN, 2025 r. na rynku kredytów mieszkaniowych można opisać jako okres stabilny: bez sygnałów stymulowania popytu dopłatami, przy spadających stopach procentowych i rosnących wynagrodzeniach. W tych warunkach zainteresowanie finansowaniem wzrosło, ale – jak wskazano w opracowaniu – odbywało się to bez gwałtownych, jednorazowych skoków popytu.
W całym 2025 r. banki zawarły 232,6 tys. nowych umów kredytu hipotecznego, co względem 2024 r. oznacza wzrost o niecałe 15 proc. Jednocześnie była to najwyższa liczba podpisanych kontraktów od 2021 r., czyli momentu uznawanego za symboliczny szczyt poprzedniego cyklu, przypadającego na końcówkę okresu rekordowo niskich stóp procentowych.
W ujęciu wartościowym rynek odnotował historyczne maksimum – do kredytobiorców trafiło łącznie 103,4 mld zł. Oznacza to, że pierwszy raz w historii przekroczono poziom 100 mld zł, a wolumen akcji kredytowej był o 21 proc. wyższy niż w 2024 r. Autorzy zwracają jednak uwagę na słabszy obraz IV kwartału 2025 r.: zarówno liczba nowych umów, jak i ich wartość pozostały niemal takie same jak w trzech wcześniejszych miesiącach.
Równolegle rok 2025 był czwartym kolejnym okresem, w którym kurczył się bankowy portfel hipotek liczony liczbą aktywnych umów. Na koniec 2025 r. odnotowano 2,14 mln czynnych kontraktów, czyli o ponad 90 tys. mniej niż na koniec 2024 r. (spadek o 4 proc.). Jak podkreślają autorzy analizy, na tle rekordowego poziomu z końca 2021 r. liczba aktywnych umów kredytów mieszkaniowych zmniejszyła się o prawie 400 tys.
Inaczej wygląda obraz w ujęciu wartościowym portfela. Suma pozostałych do spłaty kredytów hipotecznych wzrosła rok do roku o 3,4 proc., osiągając 512,4 mld zł. Wzrostom sprzyjał także dalszy wzrost przeciętnej kwoty kredytu: w IV kw. 2025 r. średnia wyniosła 455 tys. zł, co oznacza niewielkie podbicie względem okresu lipiec–wrzesień. W perspektywie rocznej dynamika była wyraźniejsza – średnia kwota kredytu była wyższa o 6,6 proc.
Raport sygnalizuje również przesunięcia w wyborach dotyczących rodzaju oprocentowania. Już na początku 2025 r. widoczne były pierwsze oznaki odchodzenia od dominacji kredytów z okresowo stałą stopą, a w IV kw. 2025 r. zwrot w stronę oprocentowania zmiennego wyraźnie się nasilił. Udział kredytów zmiennoprocentowych w nowej sprzedaży podniósł się do ponad 35 proc., wobec 24,3 proc. kwartał wcześniej (w ujęciu liczby udzielonych kredytów).
Jednocześnie – jak zauważają autorzy – w danych wartościowych ta zmiana jest prawie niewidoczna. W dalszym ciągu ok. jedna czwarta sprzedaży przypada na hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem, a pozostała część dotyczy produktów stałoprocentowych; relacje te były bardzo zbliżone przez cały 2025 r. W raporcie postawiono hipotezę, że na decyzje klientów najmocniej wpłynęło niemal pełne zrównanie ofert dla stopy stałej i zmiennej: gdy oba warianty stały się kosztowo podobne, okresowo stała stopa przestała być postrzegana jako „premia za bezpieczeństwo”, a część kredytobiorców wybierała stopę zmienną, licząc na szybkie efekty prognozowanych dalszych obniżek stóp procentowych.
W strukturze terminów spłaty w końcówce roku pojawiło się lekkie wzmocnienie znaczenia krótszych okresów kredytowania. W IV kw. 2025 r. umowy na 15–25 lat stanowiły blisko 33 proc. nowej sprzedaży, a kredyty z okresem poniżej 15 lat – 7,3 proc. Były to najwyższe udziały zanotowane w 2025 r., przy czym pozostawały one bardzo zbliżone do poziomów obserwowanych w IV kw. 2024 r.
Relatywnie stabilne utrzymywały się natomiast preferencje w zakresie wkładu własnego. W IV kw. 2025 r. 27,1 proc. sprzedaży dotyczyło umów z wpłatą poniżej 20 proc., a 47,8 proc. obejmowało kredyty ze wskaźnikiem LTV w przedziale 50–80 proc. W dłuższym horyzoncie 2025 r. nie wyróżniał się istotnie na tle innych okresów; odmienną strukturą, z większym udziałem zobowiązań z wysokim wkładem własnym, charakteryzowały się jedynie kredyty ze szczytu „hipotecznej zimy” w 2022 r.
W części wprowadzającej do raportu AMRON-SARFiN Jacek Furga przedstawia prognozę poziomu stóp procentowych: na koniec 2026 r. miałyby one wynieść nie więcej niż 3,5 proc., a stopa docelowa na 2027 r. na poziomie 3 proc. – według eksperta – wydaje się realna. Jednocześnie we wstępie zaznaczono, że oczekiwania na wyraźne obniżenie kosztu kredytu hipotecznego mogą być ograniczane przez rosnące obciążenia podatkowe sektora bankowego, co może przełożyć się na brak zdecydowanych cięć marż po stronie kredytodawców.
Podsumowując, 2025 r. przyniósł wzrost liczby nowych umów i rekordową wartość udzielonego finansowania przy braku gwałtownych wahań popytu. Jednocześnie portfel hipotek liczony liczbą aktywnych umów dalej się zmniejszał, choć jego wartość rosła. W danych widoczne były także zmiany w strukturze oprocentowania i nieznaczne przesunięcia w preferowanych okresach spłaty, przy stabilnych parametrach wkładu własnego.